Второй кассационный суд общей юрисдикции сделал принципиально важное разъяснение: государственные регистраторы обязаны самостоятельно актуализировать сведения о недвижимости, если в реестрах есть какие-то противоречия. Такая правовая позиция привела к тому, что нижестоящие суды обязали Росреестр зарегистрировать квартиру человека с дополнительно надстроенной мансардой.
Как рассказывают юристы, участвовавшие в деле, в течение трех лет ответчик отказывался осуществить регистрацию в связи с отсутствием документов на дополнительно надстроенную мансарду. Отрицательное решение могло повлечь убытки для продавца квартиры: ему пришлось бы возвращать покупателю деньги, а это 15 миллионов рублей, плюс проценты за пользование денежными средствами. Но юристам удалось доказать не только отсутствие нарушений при перепланировке, но также и то, что вся разрешительная документация была согласована предыдущими владельцами квартиры.
Изначально спорная квартира принадлежала банкроту, а продавал ее конкурсный управляющий. Жилая площадь квартиры составила 96,6 кв.м., а дополнительно надстроенной мансарды — 127,7 кв.м. Таким образом, всего площадь реконструированной квартиры составила 224,3 кв.м. Однако в ходе регистрации сделки возникли проблемы.
«Регистратор отказал гражданину в регистрации прав на том основании, что им не представлены разрешительные документы в отношении настроенной и незасвидетельствованной в Росреестре мансарды, — рассказывает старший юрист Бюро адвокатов «Де-юре» Сергей Бибиков. — В соответствии с данными ЕГРН в отношении квартиры с надстроенной мансардной в разделе «особые отметки» имелась запись «Сведения имеют статус «Актуальные незасвидетельствованные». Такие записи появились у объектов недвижимости начиная с 1 января 2017 года, когда вступил в силу закон «О государственной регистрации недвижимости». Закон ввел понятие ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости, который объединил сведения из существовавших ранее раздельно реестра кадастра недвижимости и реестр прав (ГКН и ЕГРП). Статус «Актуальные незасвидетельствованные» присваивался объектам недвижимости, если при сопоставлении данных в кадастре и реестре прав они различались».
В суде регистратор указал, что заявитель не предоставил ему разрешительную документацию, согласованную в установленном законом порядке с компетентными органами. Ответы по направленным межведомственным запросам из МосгорБТИ и Мосжилинспекции, указывающие на согласование произведенной реконструкции, регистратору не поступили. Нижестоящая судебная инстанция согласилась с регистратором и сочла, что покупатель должен был самостоятельно собрать необходимые документы в соответствующих инстанциях и представить их с заявлением в Росреестр. Однако Второй кассационный суд общей юрисдикции отменил решение и заставил пересмотреть дело.
«В кассационном определении суд отразил две ключевых позиции, — говорит Сергей Бибиков. — Первое — при проведении правовой экспертизы регистратор обязан самостоятельно проверять наличие записей в ЕГРН о зарегистрированных обременениях (ограничениях) права, устанавливать и устранять противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами на объект недвижимости. Второе — в случае если сведениям об объектах недвижимости, внесенным в ЕГРН из ГКН, был присвоен статус «актуальные незасвидетельствованные», актуализация сведений производится регистратором самостоятельно путем направления межведомственных запросов».
По словам юриста, в данном случае основная сложность заключалась в том, что при приобретении квартиры должник банка (первичный собственник квартиры) не завершил процедуру государственной прав на дополнительно надстроенную мансарду. Он не успел до 2017 года внести сведения в оба реестра в отношении реконструированной квартиры. Данные сведения были представлены им только в один реестр, что послужило основанием для возникновения противоречий у Росреестра при объединении двух ранее существовавших реестров в Единый государственный реестр недвижимости.
Хотя суд в данном конкретном деле защитил покупателя, вице-президент Гильдии российских адвокатов Никита Филиппов советует гражданам проявлять особую осторожность при покупке квартир с перепланировкой.
«В случае, если в ходе осмотра будут выявлены несоответствия в сведениях об объекте недвижимого имущества, покупателю следует запросить у продавца документацию относительно выявленных противоречий», — говорит Никита Филиппов. По результатам изучения документации можно будет принять решение, стоит или нет покупать недвижимость с имеющимися рисками.
